최근 잠실 재건축 단지들이 속도를 내고 있습니다. 특히 재건축 최대어 중 하나인 잠실 주공 5단지’는 최고 70층 고층 아파트로 재건축 하기 위해 속도를 내고 있습니다. 지난 9월 서울시가 정비계획 결정안을 고시 했고 조합은 현재 건축 심의 신청을 준비 중입니다. 잠실 주공 5단지가 재건축 되면 그야말로 주변 일대는 큰 변화가 있을 것으로 예상됩니다.
잠실 주공 5단지 재건축이 속도를 내면서 바로 옆에 있는 잠실 장미 아파트 재건축도 주목을 받고 있습니다. 잠실 주공 5단지에 이어 잠실 장미 아파트도 재건축이 되면 잠실 일대의 아파트 시세에 큰 변동을 가져올 것 같습니다.
그래서 이번에는 잠실 장미 아파트 재건축에 대해 알아보려고 합니다.
잠실 주공 5단지 따라 갈 장미 아파트
기본정보
잠실 장미 아파트는 1979년 준공으로 총 3400세대로 구성된 대단지입니다. 2호선 잠실나루역이 바로 옆에 있고 2,8호선 잠실역도 아래에 위치하고 있습니다. 행정구역상 장미 아파트는 송파구 신천동에 속합니다. 바로 맞은 편에 있는 잠실 주공 5단지는 송파구 잠실동에 속하지만 말입니다.
학군
학군은 전반적으로 좋은편입니다. 단지 내 잠동초등학교가 있고, 잠실중학교 역시 단지내 있습니다. 잠실중은 특목고를 많이 보내고 학구열이 매우 높은 중학교입니다. 실제로 잠동초와 잠실중 모두 학업성취도 점수가 높다고 합니다. 잠실고도 근처에 있어 교육 환경이 좋습니다. 또한 인근에 방이동 학원가가 있어 학원 이용 역시 편리한 편입니다.
최근 실거래가
지난 9월 32평이 23억 5천에 거래 되었습니다. 올해 1월만 해도 19억 5천에 거래가 되었는 데, 1년도 채 되지 않은 상황에서 4억 정도가 오른 셈입니다.
최근 전반적으로 부동산 가격이 상승하고 잠실 재건축 단지들이 속도를 내면서 장미 아파트의 실거래가 또한 상승한 것 같습니다.
주변 아파트 시세
장미 아파트와 비교할만한 주변 아파트는 잠실 주공 5단지입니다. 장미 아파트는 잠실 주공 5단지를 바로 마주보고 있습니다. 잠실의 시세를 이끄는 대장 단지는 누가 봐도 잠실 주공 5단지입니다. 그러나 잠실 주공 5단지와 장미 아파트는 시세가 같이 따라갈 수밖에 없습니다.
잠실 주공 5단지는 최근 11월에 34평이 27억 9800만원에 거래 되었습니다. 장미 아파트 32평이 9월 23억 5천에 거래된 것을 감안하면 잠실 주공 아파트가 훨씬 높은 시세를 형성하고 있다는 것을 알 수 있습니다.
이는 여러 이유가 있겠지만 대지평수의 차이가 큽니다. 잠실 주공 5단지는 대지평수가 많아 재건축시 추가분담금이 거의 없을 것으로 예상됩니다. 반면 장미 아파트는 추가 분담금이 예상되어 그 차이 만큼 현재 시세도 벌어져 있다고 보면 될 것 같습니다.
장점
파노라마 한강뷰
장미 아파트의 장점은 무엇보다 한강변을 끼고 있다는 것입니다. 특히 장미 아파트는 잠실 주공 5단지보다 한강에 접한면이 길다고 합니다. 따라서 재건축시 한강뷰 세대가 훨씬 많이 나올 것으로 예상됩니다. 게다가 파노라마 한강뷰 세대수 역시 많은 것으로 예상됩니다.
주변 인프라
롯데 백화점, 홈플러스, 롯데마트, 서울 아산병원 모두 걸어서 이용할 수 있습니다. 한강공원과 이어지는 통로가 있어 한강을 이용하기도 편합니다. 또한 석촌호수와 올림픽 공원도 인근에 위치하고 있어 편하게 이용할 수 있습니다.
배관 교체 공사
장미 아파트는 11월까지 배관 교체를 마무리할 예정입니다. 사실 재건축 아파트에서 실거주를 할 때, 가장 꺼려지는 부분 중 하나가 녹물입니다. 생각보다 재건축이 지연될수록 녹물이 나오는 아파트에서 버티는 것은 더 여려워집니다.
하지만 장미 아파트는 배관 교체 공사를 마무리 할 예정이라 녹물 걱정을 할 필요가 없을 것 같습니다. 즉, 예상보다 재건축 시기가 늦어져도 충분히 실거주를 하며 버틸 수 있게 되는 것이죠.
단점
상가 문제
장미 아파트 재건축 걸림돌 중 하나가 상가 문제입니다. 상가 이슈 관련하여 내용을 찾아보면 한쪽에서는 상가와 잘 협상이 되고 있다고 하는 쪽도 있고 한쪽에서는 상가와 협상이 지연되어 재건축 속도가 지체될 수있다는 이야기도 나옵니다.
각자 자신의 처한 상황과 조건에 맞게 생각을 하겠지만 분명한 건 장미 아파트 재건축에서 상가 이슈는 분명 문제가 되고 있다는 점입니다. 대치동 은마 아파트 역시 상가 상인들과 협상이 되지 않아 재건축이 계속 늦어지고 있습니다. 참고로 은마 아파트는 재건축 추진만 28년째라고 합니다.
따라서 상가 이슈를 결코 가볍게 볼 문제는 아닐 것 같습니다. 물론 누군가의 주장처럼 상가 상인들과 협상이 원만히 끝날 수 있지만 정반대의 상황이 펼쳐질 수도 있기 때문입니다.
추가분담금
장미 아파트는 잠실 주공 5단지에 비해 대지평수가 낮은 편입니다. 따라서 재건축시 추가분담금이 예상됩니다. 정확한 추가분담금은 예상할 수 없지만 그래도 최소 몇억은 생각하고 있어야 할 것 같습니다.
실거주는 의무
장미 아파트는 잠실동이 아닌 신천동에 속하지만 장미 아파트 역시 재건축이 걸려 있기 때문에 토허제에 해당한다고 합니다. 토지허가거래제한구역인 것이죠. 따라서 무조건 실거주를 해야 합니다. 갭투자가 안 되기에 그만큼 들어가는 투자 비용은 늘어나게 됩니다.
결론
잠실 주공 5단지가 재건축이 되면 얼마 정도의 시세를 형성할까요? 저는 개인적으로 최소 30억 후반에서 40억 초반까지는 갈 수 있지 않을까 생각하고 있습니다. 그렇다면 장미 아파트도 재건축이 되면 30억 중반에서 40억 까지는 갈 수 있다는 이야기가 됩니다.
그렇게 봤을 때 현재 32평을 23억 5천에 사는 게 그렇게 매력적인 가격인지는 잘 모르겠습니다. 장미 아파트가 재건축이 된다고 해도 최소 10년은 기다려야 할 것 같고 여기에 들어가는 각종 비용까지 감안하면 더욱 그렇습니다.
그럼에도 잠실 주공 5단지에 버금갈 장미 아파트 재건축이기에 저는 20억 정도로 시세가 내려오면 그때부터는 좀더 관심을 가지고 장미 아파트를 지켜볼 생각입니다.
그럼 될 때까지 해봅시다! 드림’s 컴 트루!
