강남에서 비교적 시세가 저렴한 곳이 일원동, 수서동, 세곡동입니다. 이곳은 행정구역상 강남에 속해 있지만 강남의 다른 동에 비해 시세가 매우 저렴한 편입니다. 신사, 압구정, 청담이 용의 머리에 해당한다면 이곳은 용의 꼬리에 해당한다고 볼 수 있겠죠.
그렇기에 강남 진입을 희망하지만 자산이 넉넉하지 않은 사람에게 일원동, 수서동, 세곡동은 자연스레 관심이 가는 지역입니다. 특히나 그중에서도 앞으로 여러 호재와 개발이 예정되어 있는 수서의 경우 더욱 그렇습니다. 수서가 개발되면 지금보다 훨씬 더 높은 가치를 인정받을 수 있을 거라 기대하기 때문입니다.
이런 기대감 때문인지 수서의 단지들은 꽤나 높은 시세를 형성하고 있습니다. 그나마 일원동에 속한 수서 1단지는 상대적으로 가격이 저렴한 상황입니다. 그래서 이번에는 수서 1단지에 대해 한번 알아봤습니다.
미래가 기대되는 수서 1단지
기본정보
수서 1단지는 1992년에 지어진 단지로 총 2934세대로 구성되어 있습니다. 20평 미만의 세대수가 2,000세대가 넘고 21평, 22평, 25평, 26평 세대수가 나머지를 차지하고 있습니다. 아무래도 2200세대 정도가 임대주택으로 이루어져 있다보니 소형 평수가 대부분을 차지하고 있는 것 같습니다. 참고로 일반 분양 단지는 720가구 정도 된다고 합니다.
학군
수서 1단지는 일원동 명문학군에 속합니다. 중산고, 중동고, 경기여고 등 명문학교에 배정이 됩니다. 적어도 학군 부분에서는 수서의 다른 단지보다 확실한 메리트를 가지고 있습니다.
최근 실거래가
수서 1단지 26평은 지난 7월 12억 8천에 거래가 되었습니다. 23년 10월에도 12월 7천에 거래가 되었기에 최근 다른 아파트가 고점을 회복한 것과 비교하면 아직 가격이 많이 오르지 않은 것을 알 수 있습니다.
더군다나 21년 11월에는 15억 7천을 찍기도 했던 수서 1단지 입니다. 고점인 15억 7천과 비교하면 13억은 2억 7천에 가까운 갭이 있어 가격적인 면에서 부담스럽지는 않아 보입니다.
주변 아파트 시세
최근 수서동 수서까치마을 21평(대지지분 9.26평)이 14억, 수서동 수서신동아 21평(대지지분 9.72평)이 14억, 개포 대치 2단지 21평(대지지분 9.26평)이 15억, 개포 대청아파트 26평이 17억에 거래되었습니다.
지난 7월 수서 1단지 26평(대지지분 13.27평)이 12억 8천에 거래된 것을 감안하면 가격적인 면에서는 메리트가 있는 것 같습니다.
장점
주변 인프라
수서 1단지의 주변 인프라는 훌륭합니다. 앞서 말한대로 학군이 굉장히 좋습니다. 또한 삼성서울병원이 바로 인근에 위치하고 있고 일원에코파크와 스포츠센터도 편리하게 이용할 수 습니다.
비록 도보로 20분 거리지만 수서역도 가까운 편이고 탄천도 바로 인근에 위치하고 있습니다. 탄천을 통해 바로 한강으로 나갈 수도 있습니다.
높은 사업성
강남 3구 소형 아파트 중에서 용적률이 177%로 가장 낮습니다. 여기에 대지지분도 많습니다. 재건축 사업성에서는 용적률과 대지지분이 중요한 데, 두 가지 면에서 모두 높은 점수를 줄만 합니다.
한편 수서 1단지의 재건축의 걸림돌은 압도적인 임대주택 비율이었습니다. 그런데 최근 발표된 수서 택지개발지구 지구단위계획 재정비안에 따라 택지 분할이 가능해졌습니다. 이로 인해 임대주택을 제외하고 분양동만 별도 재건축이 가능해졌습니다.
개발 호재가 많은 수서
수서역 부근에는 2029년 신세계 백화점이 들어설 예정입니다. 또한 수서역 환승센터 복합개발도 예정되어 있습니다. 앞으로 10년 간 서울에서 가장 많은 개발이 예정되어 있는 곳이 수서라고 합니다. 그만큼 앞으로 수서에는 많은 개발과 변화가 예상됩니다.
따라서 수서가 천지개벽 한다면 수서 1단지도 그 수혜를 볼 수 있지 않을까 생각합니다. 수서의 가치 상승은 곧 수서 1단지의 가치 상승도 불러올 것이기 때문입니다.
관리비가 없는 수서 1단지
수서 1단지는 관리비를 아예 내지 않습니다. 전기요금도 일부 지원됩니다. 왜냐하면 기피시설이 인근에 있기 때문이죠. 관리비를 내지 않는다는 측면에서는 장점이 될 수 있지만 혐오시실이 인근에 위치하기 때문인지라 글쎄요. 이건 단점이 될 수도 있을 것 같습니다.
위례 과천선
최근 송파와 과천을 잇는 위례과천선 사업이 민자적격성 조사를 통과했습니다. 실제 착공은 2026년 말 또는 2027년이 예상된다고 합니다. 물론 다른 신규 전철 노선이 그런 것처럼 위례과천선 사업도 사업이 예상보다 늦어질 가능성이 높습니다. 중간 중간 여러 잡음도 있을 것이고요.
그럼에도 만약 위례 과천선이 개통된다면 수서 1단지는 굉장한 호재입니다. 현재 삼성서울병원 역이 유력한 신설 노선으로 거론되고 있기 때문입니다.
단점
투기과열지구
수서는 현재 투기과열지구에 해당합니다. 따라서 실거주 2년을 해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 실거주 2년 의무가 없다면 갭을 끼고 살 수 있기에 투자금을 최소화 할 수 있습니다. 하지만 실거주 2년을 채워야 하기에 그런 점에서는 조금 아쉽다고 볼 수 있습니다.
전철역이 조금 멀다
수서 1단지 주변에는 3호선 대청역 및 수서역이 있습니다. 문제는 수서 1단지에서 대청역, 수서역의 전철역까지 1.5km로 조금 멀다는 점입니다. 이정도 거리면 도보 15분~20분이면 갈 수 있지만 타 단지 대비 불편한 것은 사실입니다.
섬과 같은 느낌
수서 1단지는 섬과 같은 느낌을 지울 수 없습니다. 대청역에서 수서 1단지까지 사이에는 단독주택과 빌라가 굉장히 많습니다. 이 때문에 수서 1단지가 조금은 동떨어졌다는 느낌을 받게 됩니다. 그나마 희망적인 것은 대청마을 일대가 모아타운으로 선정되었다는 것입니다.
만약 이곳이 모아타운 개발로 바뀐다면 수서 1단지가 현재 받고 있는 섬 같은 느낌을 조금은 지울 수 있지 않을까 생각합니다. 하지만 문제는 언제 어떻게 모아타운 개발이 진행될 지 모르다는 것입니다. 여느 개발들처럼 여러 갈등과 이해관계가 얽혀 있기에 개발에 대해서는 그 누구도 확신할 수 없는 상황입니다.
혐오 시설의 존재
수서 1단지 바로 옆에는 자원회수시설이 있습니다. 앞서 자원회수시설의 존재로 인해 관리비가 무료로 지원된다는 이야기를 했는데요. 쓰레기 소각장의 유해성이 많이 과장되어 있다고 하지만 어찌되었든 집 바로 옆에 쓰레기 소각장이 있다는 건 반가운 일은 아닙니다.
마치며
강남 진입을 희망하는 사람이라면 수서 1단지는 충분히 매력적인 후보지가 될 수 있습니다. 26평을 13억에 들어갈 수 있으니까요. 여기에 앞으로 수서가 천지개벽 하고, 대청마을이 모아타운으로 개발 되고, 수서 1단지도 재건축에 들어간다면 분명 지금보다 훨씬 큰 가치 상승을 기대할 수 있을 것입니다.
다만 자원회수시설이라는 점, 전철역이 멀다는 점, 투기과열 지구에 해당한다는 점, 외딴 섬 같은 느낌이라는 점은 수서 1단지에 투자하기 망설여지는 부분이기도 합니다.
하지만 위의 단점들이 모두 없었다면 수서 1단지는 지금보다 훨씬 높은 가격에서 거래 되고 있을 것입니다. 따라서 이러한 단점들이 혹시나 너무 과장된 것은 아닌지, 미래에는 바뀔 여지가 있는 것인지에 대해 초점을 기울여 생각하면 좋을 것 같습니다.
그럼 될 때까지 해봅시다! 드림’s 컴 트루!
