지금도 그렇지만 앞으로는 더욱 부동산 시장에서 양극화가 심해질 것으로 예상됩니다. 상급지에 위치한 아파트와 그렇지 않은 아파트의 가격 차이가 커질 수밖에 없는 것이죠. 그렇기에 되도록 가장 좋은 입지에 위치한 아파트를 눈여겨 봐야 합니다.
우리 부부가 상급지에 위치한 재건축 아파트에 관심을 갖는 것도 그 이유입니다. 비록 우리 부부의 현재 상황을 고려하면 상급지에 위치한 재건축 아파트에 투자를 하는 것은 어려운 게 현실입니다. 하지만 미래의 일은 아무도 모르기에 지금부터 관심을 가져야 나중에 기회가 왔을 때 바로 행동으로 옮길 수 있다고 생각합니다.
이번에 알아 본 아파트는 강남역 인근에 위치한 서초 진흥 아파트입니다.
강남역 인근에 재건축 아파트
기본정보
서초 진흥 아파트는 1979년 지어진 아파트로 총 615세대로 구성되어 있습니다. 세대 구성은 32평이 315세대, 42평이 180세대, 52평이 120세대로 각각 이루어져 있습니다. 서초 진흥 아파트는 강남역 9번 출구에서 300m거리에 위치하고 있습니다. 걸어서 3분 거리에 강남역이 있는 것이죠. 또한 도보로 10분이면 9호선과 신분당선이 지나는 신논현역까지 갈 수 있습니다.
학군
서초진흥 아파트 주변에는 서초초, 서일중이 있습니다. 서일중의 경우 서초동 내에서도 학업성취 수준이 높다고 합니다. 다만 아쉬운 것은 학원가입니다. 주변에는 이렇다 할 학원가가 없습니다.
그렇기에 서초 진흥 아파트에서 아이를 키우는 부모님들은 대치동에 학원을 보내는 경우가 많은 데 차로 15분 정도면 무난하게 갈 수 있다고 합니다.
재건축 진행 상황
24년 8월 16일 정비구역 지정 결정안을 보면 총 857세대 정도로 재건축이 진행 될 예정입니다. 조합원이 615세대를 가져가고 나머지 148세대가 일반분양으로 나올 것 같습니다. 25평, 34평이 일반분양으로 나올 예정인데, 추정분담금은 대략 다음과 같이 추정됩니다.
34평 동일평형으로 갈 경우 3억, 43평이 동일평형으로 갈 경우 3.3억, 52평이 동일평형으로 갈 경우 4.8억 정도가 예상된다고 합니다.
최근 실거래가
서초 진흥은 32평은 최근 8월에 23억 6천에 거래가 되었습니다. 과거 시세를 보니 대략 21억에서 23억까지 거래가 되었습니다. 32평의 경우 추가분담금 3억 정도가 예상된다고 했으니 실질적으로 26억 정도의 투자금이 들어간다고 보면 될 것 같습니다.
주변 아파트 시세
최소 10년은 있어야 서초 진흥 아파트 재건축도 완료가 될 것입니다. 물론 10년보다 더 오랜 시간이 걸릴 가능성도 많습니다. 어찌되었든 그때가 되면 아마 주변 아파트들도 모두 평당 1억은 넘어설 것으로 예상됩니다. 따라서 서초 진흥 아파트 재건축이 완료되는 시기에는 32억은 무난하게 형성할 것입니다.
장점
주변 인프라
강남역 인근에 위치한 서초 진흥 아파트의 인프라는 뭐 굳이 자세하게 설명할 필요가 없습니다. 강남역이라는 것 만으로도 모든 설명이 되기 때문입니다. 그런데 누구나 알만한 인프라 말고도 서초 진흥 아파트만의 매력적인 인프라가 있습니다.
먼저 서울 교대 운동장이 있습니다. 서울 교대 운동장은 아침 6시부터 밤 10시까지 개방이 되는데, 서초 진흥 아파트에서 도보로 10분 거리에 위치하고 있다고 합니다. 또한 서초 구립 반포 도서관은 서초 진흥 아파트에서 도보로 15분 내의 거리에 있으며 도보로 10분 거리에는 교보문고 강남점이 있습니다.
게다가 서초 진흥 아파트에서는 명달 공원과 바로 연결되는 통로가 있습니다. 명달공원 산책로는 양재 IC에서 반포 IC까지 무려 6km 가까이 연결되어 있어 굉장히 활용도가 높은 산책코스라고 합니다.
롯데칠성부지 개발
서초 진흥 아파트 바로 앞에는 롯데 칠성 부지가 있습니다. 해당 부지는 20년 동안 개발이 되지 않은 채 방치된 상황입니다. 하지만 언젠까지 롯데가 금싸라기 땅을 그냥 갖고만 있을 수는 없습니다. 더군다나 롯데는 여러 경영상의 어려움을 겪고 있기에 롯데가 개발할 게 아니라면 다른 기업에 해당 부지를 매각할 수도 있습니다.
롯데 칠성 부지는 그 면적만 4만평이 넘는 어마어마한 부지입니다. 만약 이곳이 본격적으로 개발이 된다면 당연히 맞은 편에 위치한 서초 진흥 아파트도 수혜를 볼 수 밖에 없습니다.
경부고속도로 지하화
경부고속도로 지하화 이야기가 나오고 있습니다. 상습 정체 구간인 경부고속도로를 일정 구간 지하로 만들어서 기존 공간을 공원으로 조성한다는 것입니다. 서초 진흥 아파트는 경부고속도로를 진입하는 곳에 위치하고 있습니다. 따라서 경부고속도로 지하화가 현실화 된다면 서초 진흥 아파트는 그 가치가 훨씬 올라갈 것으로 예상됩니다.
특히나 도심 한복판에 있는 공원은 그 가치가 굉장히 큽니다. 서울숲만 봐도 잘 알 수 있죠. 경부고속도로 지하화로 만든 곳을 전부 공원으로 조성한다면 한강뷰처럼 공원뷰가 또 다른 차원으로 뜨게 되는 건 아닌지 모르겠습니다.
더군다나 경부고속도로 지하화가 진행되면 필히 롯데 칠성 부지 개발도 속도가 붙을 가능성이 높습니다. 교통망이 개선되면 당연히 롯데 칠성 부지의 가치도 올라갈 것이니 덩달아 개발 또는 매각이 빨리 진행되지 않을까 싶습니다.
물론 주의할 것은 경부 고속도로 지하화는 워낙 큰 규모의 사업이기에 실제로 진행이 될 지 그 누구도 장담할 수 없다는 것입니다. 설사 진행이 된다고 해도 엄청나게 오랜 시간이 걸릴 게 분명하고요. 그러니 경부고속도로 지하화 이슈에 너무 집착하면 안될 것 같습니다.
단점
실거주는 의무
서초 진흥아파트는 토허제에 해당합니다. 따라서 무조건 실거주를 해야 합니다. 갭을 끼고 사는 것과 실거주를 무조건 해야 하는 것은 실투자금 관점에서 보면 크게 달라지는 부분입니다.
상가라는 걸림돌
여느 재건축 단지처럼 서초 진흥도 상가 문제가 있다고 합니다. 따라서 서초 진흥 아파트 재건축도 최대한 시계열을 길게 보고 들어가는 게 맞는 것 같습니다. 재건축에서 상가라는 걸림돌은 정말 어떻게 언제까지 작용할지 모르니까요.
둥둥 아파트라는 오명
서초 진흥 아파트는 둥둥 아파트라는 기분 좋지 않은 별명을 가지고 있습니다. 왜냐하면 강남에 침수가 발생하면 서초 진흥 아파트 또한 항상 침수 피해가 발생하기 때문입니다. 실제 강남 침수 위험지도를 보면 강남역 8번, 9번 출구 쪽에 침수 피해가 큰 것으로 나옵니다.
문제는 서초 진흥 아파트가 강남역 8번 출구에 바로 위치하고 있다는 것입니다. 앞으로 기상 이변에 따른 침수가 지속적으로 발생한다고 봤을 때, 재건축이 진행되지 않는 이상 침수 피해는 언제든 또 발생할 수 있다고 봐야 합니다.
따라서 재건축을 바라보고 들어가서 실거주를 해야 하는 상황에서 폭우로 인한 침수 피해는 어느 정도 감수를 해야 할 것 같습니다.
마치며
서초 진흥 아파트 역시 투자금이 많이 들어간다는 것과 실거주를 해야 한다는 것 말고는 크게 단점을 찾기 어렵습니다. 침수 위험 지역이라는 점도 있지만 이는 실거주를 해야 한다면 당연히 감수해야 할 부분이라고 생각합니다.
다만 최근 올라온 호가를 보면 25,26억에 매물을 내놓은 것을 알 수 있습니다. 재건축 절차가 하나하나 진행 됨에 따라 아마 호가는 더 올라갈 수도 있을 것 같습니다. 여기에 추가분담금 3억도 필요하기에 가격적인 면에서 조금 부담스럽게 느껴지는 건 사실입니다.
따라서 개인적으로 서초 진흥 아파트는 20, 21억 정도로 내려오면 그때부터 관심을 가지고 지켜보는 게 맞지 않나 싶습니다. 지금 25,26억에 사서 추가 분담금 여기에 각종 비용까지 감안하면 남는 게 별로 없을 것 같기 때문입니다.
그럼 될 때까지 해봅시다! 드림’s 컴 트루!
