미래에는 반포, 압구정, 한남동 중에 어떤 곳이 가장 높은 시세를 형성하게 될까요. 압구정 재건축이 완료 되고, 한남 재개발이 완료 되면 세 곳 중 어떤 곳이 서울의 대장이 될까요. 미래는 알 수 없지만 압구정과 한남 재개발이 완료되지 않은 지금 서울 대장은 누가 뭐라 해도 반포입니다.
언젠가 한번 반포에 임장을 하러 간 적이 있습니다. 임장을 다니면서 왜 반포가 그토록 비싼 가격에 거래가 되고 있는지 알 수 있었습니다. 임장을 다녀온 후에는 지도를 보며 다시 한번 반포를 전체적으로 조망해봤습니다. 그런데 반포에 유일하게 딱 하나 남은 대단지 재건축 아파트가 있더군요.
그게 바로 반포 미도 1차 아파트였습니다.
반포 한 단어로 설명이 끝난 반포 미도 1차 아파트
기본정보
1987년에 지어진 반포 미도 1차 아파트는 총 1260세대로 구성되어 있습니다. 반포 미도 1차는 반포에서 유일하게 남은 대단지 재건축 아파트입니다. 그러다 보니 많은 사람들이 반포 미도 1차 아파트 재건축에 관심을 가지고 있습니다.
반포 미도 1차 아파트는 모든 세대가 33평형으로 이루어져 있습니다. 이러한 점 때문에 재건축 진행 시 보다 수월하게 사업을 진행할 수 있다고 합니다.
학군
반포의 학군은 굳이 자세하게 설명할 필요가 없습니다. 모두가 알다시피 반포의 학군은 그야 말로 최고의 학군이기 때문입니다. 원베일리와, 아크로 리버파크의 시세가 높게 형성되는 이유 중 하나가 학군 때문입니다. 인근에 위치한 세화고, 세화여고, 신반포중과 같은 학교는 아마 부모라면 누구나 보내고 싶어하는 학군입니다.
반포 미도 1차 아파트 역시 학군이 좋습니다. 반포 미도 1차 주변에는 서원초, 반포고, 원촌중이 있는 데, 이들 학군 또한 굉장히 좋은 것으로 알려져 있습니다. 사실 반포에서 학군의 좋고 나쁨을 이야기 한다는 것 자체가 말이 안됩니다. 그저 반포라는 단어 하나로 학군에서는 더 이상 말할 내용이 없기 때문입니다.
또한 반포 미도 1차에서 1~2분 거리에는 서초구 최대 학원가가 있습니다. 학군도 좋고 학원가 이용도 편하니 왜 그렇게 반포 반포 하는지 이해가 됩니다. 이 때문인지 실제로 아이를 둔 부모들의 경우 반포와 다른 곳을 고민하다가 결국에는 무조건 반포로 이사를 간다고 합니다.
주변 아파트 시세
주변 아파트를 보면 신반포역에 있는 래미안 퍼스티지 34평이 최근 9월 43억에 거래가 되었습니다. 반포 미도 1차와 단순 비교를 하기는 어렵지만 반포 미도 1차도 재건축이 되면 이와 비슷한 수준의 가격을 형성할 것으로 생각합니다. 오히려 반포 미도 1차가 재건축이 되면 신축 프리미엄이 있기에 래미안 퍼스티지의 가격을 뛰어넘을 가능성도 큽니다.
그렇게 봤을 때 결국 반포 미도 1차도 재건축이 되면 최소 43억은 갈 거라 예상할 수 있습니다. 그런데 반포 미도 1차가 재건축이 완료되는 시기는 최소 10년 후의 일일 것입니다. 그때는 래미안 퍼스티지의 가격도 지금보다는 훨씬 올라가 있겠죠. 그렇다면 결국 반포 미도 1차가 최소 10년 뒤에 재건축이 끝난다면 10년 후의 반포 미도 1차 시세는 60억까지도 갈 수 있지 않을까요.
최근 실거래가
반포 미도 1차 아파트는 지난 10월 28억 3천, 27억 9500만원에 거래가 되었습니다. 올해 1월만 해도 23억 4천 정도에 거래가 되었습니다. 불과 1년도 되지 않은 시간 동안 4,5억의 가격이 올랐네요.
현재 반포 미도 1차 아파트는 정비구역 결정이 고시 되었고 이후 조합추진위 단계입니다. 조합설립 인가와 사업시행 인가까지는 얼마나 오랜 시간이 걸릴지 그 누구도 알 수 없습니다. 다만 주요 단계가 진행될 때마다 반포 미도 1차 아파트의 시세는 계속 오를 것 같습니다.
장점
주변 인프라
반포 미도 1차 아파트는 3,7,9호선 트리플 역세권입니다. 고속터미널도 도보로 10분 거리에 위치합니다. 또한 신세계 강남 백화점, 가톨릭대학교 성모병원, 한강, 반포 학원가, 서리풀 숲세권 등 인프라가 너무나 훌륭합니다.
특히 이중에서도 서리풀 숲세권 인프라에 눈길이 갑니다. 반포에서 이런 숲세권을 가진 아파트는 반포 미도 1차 밖에 없습니다. 요즘 다들 한강뷰 한강뷰 하지만 개인적으로 숲세권도 시간이 갈수록 그 가치가 커질 것이라 생각합니다. 게다가 반포 미도 1차는 충분히 걸어서 한강 인프라도 이용할 수 있습니다. 그렇게 보면 반포에서 유일하게 한강 인프라와 숲 인프라를 다 갖춘 아파트는 반포 미도 1차 아파트 밖에 없을 것 같습니다.
사업성
반포 미도 1차는 용적률 177%, 대지지분이 17.72평입니다. 반포써밋으로 재건축된 삼호가든 34평 대지지분이 19평이었습니다. 이때 추가분담금 5천만원만 내면 34평을 분양받을 수 있었다고 합니다. 물론 그 당시와 비교하면 건설비가 많이 상승했기에 단순 비교를 할 수는 없습니다. 그럼에도 반포 미도 1차의 용적률과 대지지분이면 사업성이 나쁜 것 같지는 않습니다.
단일 평수
앞서 말한 대로 반포 미도 1차 아파트는 단일평수로 구성되어 있어 재건축 난이도가 낮은 편이라고 합니다. 이는 곧 재건축 사업 추진을 빠르게 진행할 수 있는 장점이 됩니다.
단점
투자금과 시간 비용
재건축 후 입주까지 최소 10년은 예상해야 합니다. 재건축 사업의 특성상 사업의 진행 속도가 어떻게 될지 모르기에 반포 미도 1차 아파트 재건축도 적어도 10년은 보는 게 좋다고 생각합니다.
투자금도 많이 듭니다. 최근 매매가 27,28억에서 거래 되고 있는 반면 전세는 7,8억 선에서 거래되고 있습니다. 따라서 각종 비용을 제외하고도 필요한 비용은 20억이나 됩니다. 여기에 세금과 여러 비용까지 포함하면 21,22억은 있어야 한다는 결론이 나옵니다.
게다가 추가분담금이 있습니다. 다행히 반포 미도 1차 재건축 사업성이 나쁘지는 않아 추가분담금이 많이 나올 것 같지는 않습니다. 그럼에도 보수적으로 2,3억 정도를 생각하면 24,25억은 있어야 반포 미도 1차 재건축이 투자할 수 있다는 계산이 나오네요.
마치며
반포 미도 1차 아파트는 20억 넘는 투자 비용과 10년 이상 기다려야 한다는 것 말고는 도저히 단점을 찾을 수가 없습니다. 그정도로 너무나 매력적인 재건축 단지입니다. 그러나 좋은 재건축 단지가 곧 좋은 투자 대상을 의미하는 것은 아닙니다.
따라서 하락기가 와서 반포 미도 1차가 20억 초반대로 내려온다면 그때는 좋은 투자 대상이 되는 게 아닐까 싶네요.
그럼 될 때까지 해봅시다! 드림’s 컴 트루!
