얼죽신이라는 용어가 생겨날 정도로 신축 아파트 선호 현상이 이어지고 있습니다. 이왕이면 새거를 좋아하는 인간의 본능을 고려하면 어쩌면 당연한 결과인지도 모르겠습니다. 특히나 많은 젊은 세대들이 부동산 시장에 유입되면서 그런 현상은 더욱 가속화 되고 있습니다.
하지만 영원한 신축은 없습니다. 시간이 지나면 신축도 구축이 되기 마련입니다. 반면 입지는 절대 바뀌지 않습니다. 아파트 자체는 노후화가 된다고 해도 입지는 변하지 않으니까요. 그래서 우리 부부는 서울 재건축 아파트에 관심을 가져야 한다고 생각합니다. 입지가 좋은 곳에 위치한 재건축 아파트는 재건축만 되면 그 가치가 배가 될 것이라 생각하기 때문입니다.
그래서 앞으로 우리 부부가 관심 있게 지켜보고 있는 서울 재건축 아파트를 정리해보려고 합니다. 첫 번째 주인공은 명수대 현대입니다.
흑석동의 왕이 될 명수대 현대 아파트
기본정보
명수대 현대는 동작구 흑석동에 위치한 아파트입니다. 1988년 준공된 단지로 총 660세대로 구성되어 있습니다. 9호선 흑석역 인근에 위치하고 있습니다. 노량진과 반포의 사이에 위치한 흑석동은 위치가 굉장히 좋습니다. 여의도, 강남, 용산 등 주요 업무 지구 모두 30분 정도면 충분히 갈 수 있습니다. 실제로 공인중개 사무소 소장님 말씀에 따르면 여의도에 직장을 다니는 직장인들이 흑석동에 많이 거주한다고 합니다.
학군
학군은 좋은 편이 아닙니다. 초품아이기는 하지만 중학교와 고등학교 학군은 조금 아쉬운 게 사실입니다. 인근이 위치한 고등학교가 현재 없는데 26년 3월에는 흑석고가 새롭게 개교할 예정이라고 합니다. 그러다 보니 학부모들은 주로 반포 학원가를 이용하기 위해 라이딩을 많이 하는 편입니다.
최근 실거래가
지난 8월 38평이 22억 7500만원이 거래 되었습니다. 참고로 38평을 기준으로 삼은 것은 명수대 현대의 38평 대지지분이 14.9평 정도 되기 때문입니다. 보통 대지지분 15평 이하는 사업성이 없다고 판단하기에 대지지분 15평인 38평을 기준으로 했습니다.
한편 불과 23년 8월만 해도 17억 4000만원에 거래되었던 것을 감안하면 1년 사이에 5억이 넘게 오른 것입니다. 아무래도 최근 정밀안전진단을 통과하고 정부의 8.8대책으로 명수대 현대가 수혜를 볼 것으로 기대된 게 작용한 게 아닐까 싶습니다.
명수대 현대의 용적률은 247%로 높은 편입니다. 하지만 8.8대책에서 정비사업 최대 용적률을 추가로 허용하는 정책을 발표했고 이에 따르면 명수대 현대의 용적률은 390%까지 상향될 수 있다고 합니다.
주변 아파트 시세
현재 흑석동의 시세를 리드하는 단지는 아크로 리버하임입니다. 이 단지는 34평 기준 최고 26억 8천만원의 실거래가를 기록했습니다. 입지만 놓고 보면 명수대 현대가 아크로 리버하임보다 훨씬 좋습니다. 강남 접근성, 한강뷰, 평지, 초품아 등 어떤 측면에서 봐도 압도적으로 우위를 차지합니다.
장점
한강뷰
명수대 현대의 가장 큰 메리트는 단연 한강뷰입니다. 명수대 현대가 재건축이 되면 거의 대부분의 세대에서 한강뷰가 가능할 것으로 예상됩니다. 사실 한강뷰는 시간이 갈수록 그 가치가 더해지고 있습니다. 서울에서 한강뷰가 제대로 나오는 아파트가 얼마나 있을까요. 한강뷰는 그 자체로 희소성이 있기에 앞으로 그 가치는 더 올라갈 것입니다. 명수대 현대가 새롭게 새 아파트로 거듭난 후 그곳에서 보이는 한강뷰는 실로 어마어마 할 것 같습니다.
유일한 평지
흑석동에는 언덕이 굉장히 많습니다. 많은 아파트가 언덕에 위치하고 있습니다. 그러나 명수대 현대는 독보적으로 평지에 위치해 있습니다. 흑석동에 임장을 가면 평지가 얼마나 소중한 것인지를 느낄 수 있습니다.
주변도 좋아진다
노량진 뉴타운, 흑석 뉴타운, 구반포 입주
명수대 현대를 기준으로 왼쪽에는 노량진 뉴타운이 개발되고 있습니다. 또한 명수대 현대 앞에는 흑석 뉴타운 개발이 한창입니다. 노량진 뉴타운이 개발되고 흑석 뉴타운 개발도 완료되면 명수대 현대의 모습은 한층 달라질 것으로 기대됩니다.
또한 명수대 현대의 오른쪽에는 구반포가 입주할 예정입니다. 구반포가 들어서면 구반포의 시세도 30,40억은 무난히 형성할 것입니다. 그렇다면 당연히 구반포에서 그리 멀지 않은 명수대 현대도 그 영향을 받을 것이라 생각합니다.
물론 명수대 현대는 엄연히 동작구에 위치해 있고, 구반포는 그 이름도 찬란한 반포입니다. 하지만 구반포의 시세가 올라가면 명수대 현대까지는 그 영향을 받아 올라갈 수 있다고 봅니다.
정보사 부지와 용산 업무지구 개발
정보사 부지 개발이 가속화 되고 있습니다. 정보사 부지와 명수대현대 아파트의 거리는 단 3.4km에 불과합니다. 당연히 정보사 부지 개발 인근에 위치한 지역들이 가장 큰 수혜를 보겠지만 명수대 현대 역시 간접적인 수혜를 볼 수 있을거라 생각합니다.
용산 국제 업무 지구도 개발 예정입니다. 물론 용산 국제 업구 지구가 단기간에 들어설 것 같지는 않습니다. 분명 아주 오랜 시간이 걸릴 일입니다. 하지만 언젠가 용산 국제 업무 지구가 들어서면 명수대 현대도 수혜를 볼 가능성이 높습니다. 명수대 현대 아파트와 용산 국제 업무지의 거리는 3.2km밖에 되지 않습니다.
그런 아크로리버하임이 최고가 26억 8천만원을 찍었습니다. 그렇다면 명수대 현대가 재건축이 된다면 같은 평수를 기준으로 얼마의 시세를 형성해야 할까요. 못해도 30억 중반대는 가야하지 않을까요.
단점
마음에 걸리는 재건축 초과 이익 환수제
명수대 현대 재건축의 걸림돌은 또 있습니다. 가장 큰 걸림돌은 뭐니뭐니 해도 재초환입니다. 재건축 초과 이익 환수제가 유지되는 한 재건축을 바라는 사람은 별로 없을 것입니다. 추가 분담금을 내는 것도 모자라 재초환까지 내야 하면 그 부담은 어마어마 할 것입니다.
작은 대지평수
게다가 명수대 현대는 대지평수가 작은 편입니다. 재건축에서 이익을 보려면 대지지분이 굉장히 중요합니다. 하지만 안타깝게도 명수대 현대는 대지지분이 작아 재건축 추진시 추가 분담금을 많이 내야 합니다. 아직 추가 분담금 규모는 정확하게 예상할 수 없으나 3억은 내야 하지 않을까 싶습니다.
결론
수많은 장점들에도 불구하고 명수대 현대 아파트를 지금 재건축 투자 관점으로 사야 하는지는 잘 모르겠습니다. 모든 비용을 합치면 20억 후반 정도의 투자금이 필요할 것 같은데..같은 돈이면? 하는 생각이 드는 건 어쩔 수 없을 것 같네요.
