왼쪽으로는 반포. 오른쪽으로는 압구정. 서울 최고의 아파트를 두고 경쟁할 반포와 압구정 사이에는 잠원이 있습니다. 반포가 평당 1억을 넘고, 압구정이 재건축 기대감으로 계속 호가가 오르는 상황을 감안하면 상대적으로 잠원의 가격이 저렴해 보이기도 합니다.
물론 이는 어디까지나 상대적으로 저렴하다는 것입니다. 잠원도 30,40억 하는 아파트가 수두룩 합니다. 하지만 그럼에도 앞으로 반포와 압구정의 가격이 계속 오를 것을 생각하면 오히려 상대적으로 저평가인 잠원을 눈여겨 봐야 하는 게 아닌가 싶습니다.
리모델링 밖에 안되는 잠원 동아
잠원동아는 용적률이 300%가 넘어서 재건축은 어려운 상황입니다. 여기에 대지지분율도 낮아서 재건축 사업 추진시 사업성이 매우 낮습니다. 따라서 재건축은 현실적으로 어렵고 리모델링밖에는 방법이 없는 상황입니다.
리모델링을 추진할 경우 기존 20평대는 30평대로, 32평은 40평대로 늘어나게 됩니다. 사실 잠원 동아는 리모델링을 추진해 오다가 어느 순간 조용해졌습니다. 하지만 조합장이 바뀐 이후 다시 리모델링을 추진하는 분위기라고 합니다.
기본정보
잠원 동아는 2002년 준공된 아파트로 총 991세대로 구성되어 있습니다. 24평이 116세대, 26평이 185세대, 33평이 690세대로 되어 있습니다.
학군
사실 반포에서 학군을 이야기 한다는 것 자체는 의미가 없다고 봅니다. 왜냐하면 굳이 분석을 할 필요가 없을 정도로 너무나도 좋기 때문입니다. 잠원 동아는 반원초와 원촌초로 나누어 배정되며 초등학교까지 조금 거리가 있는 편입니다.
또한 중학교는 경원중과 원촌중이 있는 데 두 학교 모두 학업성취도가 높습니다. 여기에 청담고도 곧 근처로 이전될 예정입니다.
한편 학원가는 반포 미도 1차 아파트 근처에 있는 삼호가든 사거리를 이용할 수 있습니다. 결국 잠원 동아 주변에는 학교도 좋고 학원도 이용이 편리하다고 볼 수 있겠네요.
최근 실거래가
잠원 동아 26평은 지난 10월 21억 9천에 거래 되었습니다. 하지만 이때 거래된 것은 2층입니다. 지난 8월 17층이 22억 5천이 거래되었는 데, 실질적으로 괜찮은 층은 이정도 가격에서 현재 거래된다고 봐야 할 것 같습니다.
불과 24년 5월만 해도 괜찮은 층수도 20억 밑에서 거래 되었습니다. 최근 22억 5천에 거래된 것과 비교하면 3억은 싸게 살 수 있었습니다. 앞으로 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지 모르겠으나 부동산 하락기가 온다면 잠원 동아를 20억 밑에서 살 수 있는 시기가 또 올 수 있지 않을까 싶습니다.
주변 아파트 시세
잠원 동아 맞은 편에는 신반포 자이 아파트가 있습니다. 신반포 자이는 2018년에 준공된 607세대 아파트인데 26평이 지난 10월 30억 4천에 거래되었습니다. 또한 잠원 동아 왼쪽에 있는 신반포 4차 아파트는 재건축 기대감으로 31평이 지난 7월 32억에 거래되었습니다.
한편 잠원 동아는 지난 10월 26평이 21억 9천에 거래되었습니다. 주변에 있는 신반포 자이와 신반포 4차가 모두 30억 대에 거래된 것을 감안하면 가격적인 면에서는 굉장히 메리트가 있다고 할 수 있습니다.
이는 아무래도 잠원동아가 재건축이 불가능하다는 점이 가격에 반영이 된 것 같습니다. 리모델링 사업의 경우 재건축 사업보다 사업성이 굉장히 낮습니다. 또한 리모델링 사업을 성공적으로 완료한 단지는 재건축에 비하면 별로 없는 게 현실입니다. 이러한 점이 작용하여 주변 단지들에 확실히 잠원 동아는 시세가 상대적으로 저렴한 것 같습니다.
장점
주변 인프라
잠원 동아의 인프라는 굉장히 훌륭합니다. 7호선 반포역이 5분 거리, 3호선 잠원역이 5분 거리, 3,7,9호선 고속터미널 역이 15분 거리에 있습니다. 또한 뉴코아 아울렛과 킴스 클럽이 3분 거리에 있습니다.
학군도 좋습니다. 반원초, 경원중, 청담고가 주변에 있습니다. 여기에 좀만 걸어가면 한강 공원의 인프라도 누릴 수 있습니다. 잠원 동아의 인프라는 교통, 학군, 생활 편리 모든 게 완벽합니다.
그 때문인지 실제로 잠원에 아이를 키우는 부모들은 굉장히 만족도가 높습니다. 유해 시설도 없고 아이 키우기에는 더할 나위 없이 좋은 곳이니 말이죠.
주변이 좋아지는 잠원 동아
잠원 동아 오른쪽에는 메이플 자이 아파트가 25년 6월 입주할 예정입니다. 또한 잠원 동아 왼쪽에는 신반포 2차와 4차가 재건축 절차를 진행중입니다. 정확한 시점은 모르겠으나 신반포 2차와 4차도 재건축이 될 것입니다.
또한 크게 보면 왼쪽으로는 반포, 오른쪽으로는 압구정이 위치합니다. 반포와 압구정은 앞으로도 계속 좋아질 게 분명한 지역들입니다. 반포와 압구정은 한남과 더불어 서로 서울의 대장 자리를 놓고 치열하게 다툴 가능성이 높습니다.
잠원은 그런 반포와 압구정 사이에 있습니다. 크게는 반포와 압구정 사이, 그리고 작게는 신반포 2차, 4차, 그리고 메이플 자이 신규 입주까지. 크게 봐도, 작게 봐도 앞으로 미래의 변화가 기대되는 잠원 동아입니다.
상대적으로 저렴한 잠원 동아
잠원 동아의 가장 큰 장점은 상대적으로 가격이 저렴하다는 것입니다. 물론 현재의 가격은 재건축이 어렵다는 것이 반영된 가격입니다. 하지만 주변 단지들이 다 변하는 데 과연 잠원 동아만 언제까지 리모델링을 하지 않고 있을지 모르겠습니다.
특히나 잠원 동아에 사는 분들이라면 주변 단지들이 새롭게 들어서면서 가치가 상승하는 것을 보게 될 겁니다. 그렇다면 자연스레 잠원 동아도 어떻게든 리모델링을 추진하자는 의견이 더 강하게 형성되지 않을까요.
25년 6월 입주하는 메이플 자이는 현재 26평이 32억 선에서 거래되고 있습니다. 현재 잠원 동아는 같은 평수가 22억 5천에 거래되고 있습니다. 리모델링을 추진할 경우 얼마나 많은 자기 부담금이 발생할지는 알 수 없습니다. 하지만 대략 5,6억이 든다고 가정하면 결국 총 투자금 27,28억이 들어간다고 할 수 있습니다.
중요한 건 잠원 동아가 리모델링을 추진하면 26평을 가지고 있는 사람들은 32평을 받을 수 있다는 것입니다. 메이플 자이의 33평은 41억에 거래가 되기도 했습니다. 그렇다면 리모델링이 된다는 전제 하에 잠원 동아의 26평은 메이플 자이의 33평과 비슷한 가치를 형성할 수 있다고 생각합니다.
물론 잠원 동아와 메이플 자이를 단순 비교할 수는 없을 것입니다. 하지만 메이플 자이 33평이 41억에 거래되고 있기에, 잠원 동아는 그보다 약간 못한 37억에 거래가 된다고 해도 괜찮습니다. 왜냐하면 27,28억에 돈이 들어갔기에 10억 정도의 시세 사칙은 기대할 수 있기 때문입니다.
단점
리모델링은 언제 될지 모른다
리모델링은 재건축에 비해 굉장히 어려운 게 팩트입니다. 평면 변경에 제약이 있고, 공사 관련 리스크도 많습니다. 잠원 동아는 리모델링 여부에 따라 그 가치가 매우 차이날 것으로 전망 됩니다. 하지만 리모델링 사업은 재건축보다도 어렵기에 리모델링 사업에 대한 기대는 크게 하지 않는 게 좋을 것 같습니다.
마치며
잠원 동아 아파트는 리모델링 성공 가능성에 대한 것 말고도 도저히 단점이 뭐가 있는지 모르겠습니다. 유일한 단점인 리모델링이 된다면 지금보다 훨씬 높은 가치를 인정받을 수 있을거라 생각합니다.
원래 투자는 미래에 어떤 변화와 움직임으로 좋아질 것을 사야 합니다. 그런 관점에서 보면 잠원 동아의 발목을 잡고 있는 리모델링도 언젠가는 속도를 내지 않을까 싶습니다. 만약 리모델링이 예상처럼 잘 진행되지 않더라도 괜찮습니다. 왜냐하면 2002년에 지어진 잠원 동아이기에 충분히 실거주에 만족하며 살 수 있기 때문입니다.
게다가 갭투자도 가능한 상황이니 아주 길게 보고 가져가면 언젠가 리모델링이라는 선물도 받게 되지 않을까요. 여러모로 관심이 많이 가는 아파트입니다.
그럼 될 때까지 해봅시다! 드림’s 컴 트루!
